【壓力測試】下調至 2 厘，樓價與收入會影響結果？如何計算？

「壓力測試」是絕大部分置業人士必須經歷的一個程序，除非你有錢到可以一次過支付整項物業的樓價（或用資產審批），否則你申請銀行按揭借錢買樓，便一定要做壓力測試，銀行會根據你準備買入的物業之樓價與收入去進行壓力測試計算，究竟有關的測試是如何計算？大家可以讀讀這篇入門文章。

什麼時候需要進行壓力測試？

當你需要利用人工收入申請按揭貸款去買樓時，就需要進行壓力測試。銀行要先進行「按揭批核」，確認申請人有能力供款，才會批准放貸。

什麼是供款與入息比率？上限是多少？

2010 年之前，買家申請銀行按揭，一般是計算申請人的供款與入息比率（Debt-to-income ratio，DTI），其上限為 5 成，即只要供款佔申請人的收入不多於 5 成便可。

金管局第一次調高壓力測試

不過金管局見香港樓市因全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題，推出多項逆周期措施以防泡沫過熱，其中於 2010 年起，要求銀行實施多一項審批按揭條件，就是除要求 DTI 不得多於 5 成外；還需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於 6 成水平。

第二次調高壓力測試

其後，更因二手樓價不跌反升，再於 2013 年 2 月，將門檻進一步提升，需假設按息由二厘上升至三厘，而供款佔申請人月入不多於 6 成水平，這就是近年地產新聞常出現的壓力測試。

「林鄭Plan」的壓力測試

2019 年政府推出俗稱的「林鄭Plan」，放寬不同樓價的樓盤在按揭保險下可承造的按揭成數上限。

樓價 HK$800 萬以下的新盤，最高可以承造 9 成按揭，而財政司司長陳茂波於 2022 年 2 月發表最新一份《財政預算案》，將按揭貸款的樓價上限升至 HK$1,200 萬元，被市場稱為林鄭Plan 2.0（或財爺Plan），首置人士可申請最高 9 成按揭貸款的樓價上限則由 HK$800 萬元提升至 HK$1,000 萬元。

金管局下調按揭貸款利率壓力測試至2厘

金管局於 2022 年 9 月 23 日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率之壓力測試要求由 3 厘下調至 2 厘。是次為首次下調安排，而此新安排將適用於所有物業按揭貸款，並且即時生效。

壓力測試計算實例

以下嘗試作一個壓力測試實例。

假設樓價是 HK$800 萬元，而你是非首置人士，最多可按 8 成，即向銀行借 HK$640 萬元，首期需 HK$160 萬元。在壓力測試下，假設實際按揭利率上升 2 個百分點，供款佔申請人月入不多於 6 成水平。

若你是首置人士，最多可按 9 成並循按揭保險途徑「上車」，即首期只需 HK$80 萬元，同樣需要做壓力測試，但會比較寬鬆，因為即使加 2 厘息後未能通過壓測，只要供款佔申請人月入不多於 5 成，仍可敘造最高 8 成或 9 成按揭，但其按揭保費會因應風險因素作額外調整。

首置人士可免壓測？

至於按揭保險保費可選擇一次付清或加借攤還，如果選擇一次付清，按保費用毋須計入壓力測試，但如果選用每月攤還，便需要計入壓力測試。假設 HK$800 萬借 9 成按揭 HK$720 萬，按揭還款期 30 年及以 2.875 %利率計算，如選擇當初一次付清，壓力測試要求為 HK$63,505，但如果選擇每月攤還，壓力測試要求便上升至 HK$66,680。

不過需要注意的是，只有部分銀行可以做到免壓力測試，而每月按揭及按揭保險費供款不可超過收入 50%。另外，按揭保險費就機會額外調整。

如果未能通過壓測會有什麼後果？

物業買賣過程中，買賣雙方要簽署「臨時買賣合約」，而買家亦要支付俗稱「細訂」的臨時訂金（一般為樓價 3至5%），初步落實交易。簽了臨約後，如買家決定悔約，不能完成買賣，就要放棄已付的臨時訂金，俗稱「殺訂」。簽臨約後，買家可以向銀行申請按揭。買家悔約或未能完成買賣的其中一個原因，可能是因樓價突然暴跌，或個人財政問題，令銀行批出的貸款額未如預期，買家要放棄訂金，退出交易。要避免被「殺訂」，其實買家可以「籌錢」去增加首期，減省按揭借貸，增加獲批按揭的機會。

自由工作者或自僱人士的收入能通過壓測嗎？

若自由工作者或自僱人士，即不是由本地僱主固定支薪，申請人最多只能借 8 成按揭，與非首置人士一樣。